ORDENANZA N° 10573.-
V I S T O:
El Expediente
Nº CD-079-B-2006 y
CONSIDERANDO:
Que, sobre la base de la tarea continua del ordenamiento territorial y gestión ambiental que lleva adelante el Municipio, se ha priorizado una política de completamiento y densificación de la ciudad consolidada por sobre la extensión, reordenando los bordes urbanos frente al área rural, frente a la barda y las zonas ribereñas, con un programa integral accionado a través de un proyecto físico y normativo.-
Que dicho programa integral tiene por objeto racionalizar
las nuevas modalidades de crecimiento urbano, la ampliación de las zonas
urbanizables, el desarrollo de barrios
de iniciativa oficial e interés social, los nuevos modelos residenciales de
iniciativa privada y las nuevas formas de acción concertada.-
Que la revisión del concepto de urbanización, precisándolo en su justo término, supera la mera apertura de trazados y loteos y transforma los nuevos crecimientos del tejido a partir de todas las componentes que hacen a una mejor calidad de vida.-
Que la Municipalidad de la Ciudad de Neuquén no cuenta con una norma que regule autónoma y acabadamente aspectos sustanciales y formales de urbanizaciones cerradas.-
Que es momento de redefinir y actualizar la normativa municipal en función a un planeamiento urbano ambiental que de respuestas a la nueva realidad territorial.-
Que las nuevas propuestas particulares presentadas progresiva y sostenidamente en los últimos años, determinando a la administración a aplicar a estas nuevas formas de urbanización, normas cuyo objeto tuvo en miras regular tipologías para fraccionamientos abiertos.-
Que hasta tanto el Congreso de
Que
Por ello y en
virtud a lo establecido por el Artículo 67º), inciso 1, de
EL CONCEJO DELIBERANTE DE
SANCIONA
O R D E N A N Z A
Artículo 1º) INCORPORESE a
CAPITULO IV
TITULO I
URBANIZACIONES
CERRADAS
4.1. BARRIO
CERRADO
4.1.1. Concepto
Se considera Barrio Cerrado (BC) a toda urbanización destinada a uso residencial predominante y equipamiento complementario, cuyo perímetro tenga un límite material y acceso restringido.
La tipología de Barrio Cerrado involucra espacios de uso exclusivo afectadas a vivienda familiar y/o viviendas multifamiliares; y espacios de uso compartido afectado a vías de circulación interna, dependencias y espacios recreativos.
4.1.2
Localización autorizada
Están permitidos como uso condicionado en las zonas Ppa, Pr y Pt consideradas en Ia Planilla de Indicadores.
En las áreas urbanas,
están permitidas siempre que la superficie sea menor o igual a
En las zonas contiguas a los Ríos Limay y Neuquén tendrán la restricción de uso sobre el espacio destinado al desarrollo del paseo costero.
4.1.3. Normas de
ocupación del Suelo
Relativas a los espacios de dominio exclusivo.
Frente Mínimo:
Superficie Mínima:
Relativas a la edificación en unidades individuales referidas a la superficie de uso exclusivo.
F.O.S.: 0,40
F.O.T.: 0,60
Relativas a la edificación en espacios libres de unidades de uso exclusivo y de vías de circulación interna comunes. Se admite para este caso diez por ciento (10%) de la superficie según título (ST)
F.O.S.: 0,10
F.O.T.: 0,20
Relativas a la morfología urbana
Altura Máxima:
Retiros
obligatorios:
Espacios de uso común: Se exige el diez por ciento (10%) del total de la urbanización como áreas comunes que estará destinado a espacios verdes, áreas de recreación descubierta y viviendas multifamiliares.
Cercos divisorios
exteriores: Consistirán en el cerramiento perimetral
del emprendimiento urbanístico y serán ejecutados con rejas o alambres
metálicos de hasta
Cercos divisorios interiores: en el caso de materialización, el mismo deberá ejecutarse desde el plano de piso, con material traslúcido (reja, cerco vivo), y ser tratado paisajísticamente.
Forestación: la franja perimetral deberá arbolarse y tratarse paisajísticamente en todo el borde.
4.1.4 Normas de
Usos del Suelo
Uso predominante. Residencial
Usos complementarios: recreativos, sociales, culturales, servicios personales,
4.1.5 Cesión al
dominio privado municipal
Los emprendimientos
destinados a Barrio Cerrado, deberán ceder en los términos que establece
· el seis por ciento (6%) será aplicable a SR (superficie remanente) ST ( superficie según título) SVC (superficie de circulación interna) SER (superficie de espacios recreativos comunes) SR = ST – (SVC+SER)
El espacio privado de dominio municipal, quedará bajo custodia de la administración del Barrio Cerrado, con permiso de uso y ocupación, no pudiendo en el mismo realizarse construcciones.
Si la Municipalidad decidiera su venta a través de licitación pública, se otorgará el derecho de preferencia a los titulares del emprendimiento a igualar la mejor oferta.
4.2. CLUB DE
CAMPO
4.2.1. Concepto
Se entiende por Club de Campo al Complejo Residencial Recreativo, cerrado donde una parte del mismo se encuentre equipada, para la práctica de actividades deportivas, sociales, culturales y la otra, destinada al uso residencial; donde ambas zonas guardan una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que la convierta en un todo inescindible.
La tipología de Club de Campo involucra espacios de uso exclusivo para vivienda familiar y multifamiliar y espacios comunes de circulación interna, dependencias y espacios recreativos.
Las alternativas de urbanización posibles son conjuntos urbanísticos integrales, con predominio de la tipología de vivienda individual, de vivienda multifamiliar agrupada o una combinación de tipologías. respetando la proporción entre espacios construidos cerrados y abiertos, los valores de FOT y FOS que se indiquen según la ubicación de los proyectos y las cesiones inmobiliarias al dominio privado municipal, correspondientes a la modificación del estado parcelario.
4.2.2. Localización
autorizada
En las zonas
Periurbanas recreativas (Pr) y de producción primaria agrícola (Ppa),
identificadas en
4.2.3. Normas de
ocupación del suelo
Relativas a los espacios de uso exclusivo.
Frente Mínimo:
Superficie Mínima:
Relativas a la edificación en la superficie de uso exclusivo.
F.O.S.: 0,30
F.O.T.: 0,50
Relativas a la edificación en espacios libres de unidades de uso exclusivo y de vías de circulación interna comunes. Se admite para este caso veintiséis por ciento (26%) de la superficie según título (ST)
F.O.S.: 0,10
F.O.T.: 0,20
Relativas a la morfología urbana
Altura máxima:
Retiros
obligatorios:
Espacios de uso común: Se exige el veintiséis por ciento (26%) del total de la urbanización como áreas comunes que estará destinado, espacios verdes, áreas de recreación descubierta, espacio destinado a instalaciones sociales y deportivas, al desarrollo de vivienda multifamiliar.
Cercos divisorios
exteriores: corresponden al perímetro del
emprendimiento y serán ejecutados por el promotor o propietario, consistentes
en rejas o alambrados metálicos no opacos y tratados paisajísticamente de hasta
Cercos divisorios
interiores: en el caso de la materialización del eje
divisorio de parcelas, como en el L.M, el mismo deberá ejecutarse desde el
plano de piso, con material traslúcido (reja, cerco vivo, etc.), pudiendo hasta
los
Forestación: la franja perimetral deberá arbolarse y tratarse paisajísticamente en todo el borde.
4.2.4. Normas de
usos del suelo
Uso complementario : Residencial permanente o transitorio
Uso predominante: Recreativos, deportivo, cultural, social, huerta comunitaria. Los espacios o áreas de uso común, no destinadas a viviendas, podrán destinarse a edificios para actividades deportivas, sociales y educativas.
El proponente deberá estipular detalladamente la forma de utilización de los espacios de uso común.
4.2.5. Cesión al
dominio privado municipal
Los emprendimientos
destinados a Club de Campo, deberán ceder en los términos que establece
· el cuatro por ciento (4%) será aplicable a SR (superficie remanente) ST (superficie según título) SVC (superficie de circulación interna) SER (superficie de espacios recreativos comunes) SR = ST – (SVC+SER)
El espacio privado de dominio municipal, quedará bajo custodia de la administración del Club de Campo, con permiso de uso y ocupación, no pudiendo en el mismo realizarse construcciones.
Si la Municipalidad decidiera su venta, a través de licitación pública, se otorgará el derecho de preferencia a los titulares del emprendimiento a igualar la mejor oferta.
4.3. DISPOSICIONES
COMUNES
Toda modificación del estado parcelario por cualquiera de estas modalidades deberá presentarse según las normas establecidas por el Sistema de Planificación urbano ambiental municipal, los procedimientos previstos para la factibilidad del uso condicionado y el control ambiental de las actividades.
4.3.1. Obligaciones
del proponente a convenir con la Municipalidad
Toda urbanización
cerrada deberá ser provista de agua apta para consumo humano y riego, en la
cantidad y calidad necesaria para satisfacer los requerimientos máximos
previsibles, calculados sobre la base de
la población tope estimada y la provisión de agua necesaria para atender los
requerimientos de las instalaciones de uso común; energía eléctrica (SET y
cableado subterráneo) para las viviendas, locales de usos común y espacios de
circulación; gas, cloacas y sistema desagües pluviales.
Las etapas de la ejecución serán incluidas en el convenio en caso particular, con especial atención en los plazos de Ejecución de las Obras y Cesiones, para aquellos desarrollos que integren o sean ejecutados integralmente por los propietarios de las fracciones originarias que acrediten su condición de tal por un período de 10 años o más.
4.3.2. De la provisión de Infraestructuras en zonas de dotación incompleta
a) El suministro de agua con sistemas alternativos a la provisión de red, queda a criterio del emprendedor. Los estudios pertinentes ofrecerán las garantías adecuadas sobre la calidad del agua para la salud y seguridad de la población, según los parámetros fijados por la autoridad competente.
b) El uso de sistemas de eliminación de efluentes cloacales alternativos a la red, queda a criterio del emprendedor. A través de los estudios pertinentes demostrará la eficiencia del sistema elegido.
c) Para el tratamiento y eliminación de residuos domiciliarios, el patrocinador asumirá bajo su exclusiva responsabilidad una gestión adecuada de residuos, sin perjuicio del sistema concesionado por el Municipio.
4.3.3. De las calles externas y espacios de circulación común
a) La calle que vincule a la urbanización cerrada con una vía externa deberá ser tratada de modo que garantice su uso en cualquier circunstancia.
b) En todo el perímetro del proyecto, deberá preverse una calle interna paralela al cerco perimetral, de uso peatonal y/o vehicular con un ancho mínimo de seis (6) metros, en aquellas caras del polígono de la superficie original indivisa en la que no existe calle pública paralela externa al barrio.
c)
d)
La superficie común de circulación
interna tendrá las dimensiones apropiadas para el tránsito cómodo en ambos
sentidos, para el acceso a cada área de uso exclusivo e instalaciones comunes,
más el espacio para ubicación de redes de infraestructura. Esta superficie
deberán ser mejoradas con materiales o productos que en cada caso acepte
e) Cuando exista más de una urbanización cerrada en forma continua deberá garantizarse la continuidad de las calles cedidas al dominio público o identificadas en la red vial jerarquizada.
4.3.4. Oasis
Irrigado
Los sectores contiguos o limítrofes a las Zonas Ppa y Pr serán destinados a la ubicación de los espacios que se ceden al dominio municipal.
4.4. Marco
jurídico
El instituto jurídico
de las urbanizaciones cerradas, podrá regirse por las disposiciones previstas
en
Las cesiones al
dominio privado municipal, no generarán expensas ordinarias y/o extraordinarias
a cargo de
No se autorizará ninguna construcción hasta el cumplimiento total de las condiciones establecidas en el convenio urbanístico.
Artículo 2º) COMUNIQUESE AL ORGANO EJECUTIVO MUNICIPAL.-
DADA EN
ES COPIA:
scrz.- FDO. FARIZANO
FERRARI.-
PUBLICACIÓN
BOLETIN OFICIAL MUNICIPAL
Nº 1589 FECHA: 13 / 10 / 06